“10·15대책 시행 후 규제지역 아파트 전셋값 2% 넘게 급등”

왜 규제권 전세가 뛰었고, 지금 무엇을 확인해야 하나

10·15대책 이후 규제지역(서울 핵심지 등) 전세시장에서 2%+ 상승이 관측되고 있습니다. 매매 전환이 막히자 전세 수요가 규제권으로 되돌아왔고, 집주인들은 고금리·보유비용을 반영해 보증금을 상향하며, 월세 선호 확대로 전세 매물 자체가 줄어든 결과 희소성 프리미엄이 붙은 전형적 “풍선효과” 구도입니다.

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전셋값이 오른 5가지 메커니즘

1. 매매 억제 → 전세 잔류·유입 증가
   대출 캡·자금출처 점검 강화로 갈아타기·실수요 매수가 지연되며 전세 체류 인구가 늘었습니다.
2. 월세 전환 가속 → 전세 매물 감소
   집주인이 보유세·금리·수선비를 월차임으로 전가하기 쉬워 반전세·월세 비중이 커지고, 남은 전세의 희소성이 가격을 당김.
3. 학군·출퇴근 접근성 프리미엄 재부상
   규제권 ‘입지 확실 단지’로 내부 수요 쏠림이 심해 전용 59·74·84㎡ 주력평형 전세가가 빠르게 움직임.
4. 보증·대출의 선별화
   전세보증·대출 심사가 보수적으로 바뀌면서 조건 충족 가능한 단지에 수요가 집중 → 체결가 상향 압력.
5. 매물 동결(거래 경직)
   매매가 경직되자 일부 집주인은 매도 대신 전세 재계약으로 회피, 신규 공급 축소.

요약: 수요는 늘고(매수 지연) 공급은 줄며(월세 전환) 핵심 입지로 쏠림이 커지면서, 전세가격이 체감 급등했습니다.
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데이터 읽는 법: ‘진짜 상승’을 구분하려면

• **평균 대신 ‘중위가격·㎡당가’**로 비교(고가 소수 체결의 착시 제거).
• 체결량·체류기간(호가 유지 일수) 동시 확인: 거래가 늘며 오른 것인지, 거래 없는 호가 상승인지 구분.
• 신규 vs 갱신 분리: 갱신분(상한 영향)보다 신규 계약이 시장 레벨을 더 잘 반영.
• 권역·평형 믹스 체크: 소형 비중 급증은 평균가 상향 착시를 만들 수 있음.
• 전세→반전세 전환률: 전세 물량 축소가 가격 급등의 선행 신호였는지 확인.
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임차인 전략: 총주거비(TCO)로 의사결정

1. 전세↔월세 등가 계산
   전세보증금 × (본인 ‘안전이자율’ ÷ 12) ≈ 월세 등가액.
   등가액보다 월세가 비싸면 전세 우위, 싸면 월세 우위. **안전이자율 3~6%**로 시나리오 3개 산출.
2. 보증금 안전망
   전세는 보증보험 필수. 임대인 채무·근저당·압류·체납 조회, 확정일자·전입신고 동일일 처리.
3. 협상 포인트
   • 장기거주 약속 ↔ 인상률 상한(예: 3~5%)
   • 관리비 항목 분리(경비·승강기·위탁수수료·전기·가스)
   • 경미수선 한도(20/30/50만 원)와 하자 처리 기한(예: 3영업일) 명시
4. 타이밍·대안
   학군 이슈가 덜한 비성수기·차선 입지 탐색, 준신축 대단지로 눈높이 조정.
   보증금 일부를 월차임으로 바꾸는 보증부 월세도 총비용으로 재계산.

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임대인 전략: 금리·리스크 반영한 구조 만들기

• 목표 수익률 역산: 대출금리·보유세·관리·수선비 감안 순수익률 표를 만들고, 전세/반전세/월세 3안 비교.
• 공실 리스크 최소화: 전세 희소성은 가격을 올리지만 **공실 가동률 0%**가 기본. 장기 재계약 인센티브(부분 옵션 개선 등) 검토.
• 분쟁 리스크 관리: 원상복구·반려동물·부분 인테리어 등 세부 특약 정교화.
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체크리스트(복사해 사용)

임차인

• 등기부·근저당·체납 확인, 보증보험 가입 가능 확인
• 전세↔월세 등가 3개 금리로 비교
• 관리비 내역서 요구(포함·제외 항목)
• 인상률 상한·경미수선 한도·하자 처리 기한 특약
• 확정일자·전입신고 같은 날

임대인

• 순수익률 시트(금리·세금·수선비 반영)
• 전세/반전세/월세 3안 손익 비교
• 공실·분쟁 최소화 특약 검토
• 보증금 반환 계획(대환·매각·월세 전환) 사전 수립
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7일 액션 플랜

• Day 1: 목표 권역 3곳(핵심·차선·대안) 선정
• Day 2: 최근 3개월 전세 체결가/체류기간/전세→월세 전환률 수집
• Day 3: 본인 월 임대 한도·비상자금 라인 고정
• Day 4: 후보 단지 8~10곳 관리비·주차·옵션 비교표 작성
• Day 5: 등가 계산으로 전세/반전세/월세 최종 4곳 압축
• Day 6: 특약 초안 준비(인상률 상한·경미수선·중도해지 캡)
• Day 7: 현장 동선 테스트(출퇴근·야간·주말) 후 2곳 숏리스트 확정

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한 줄 결론

10·15대책 이후 규제지역 전세시장은 매수 지연·월세화·입지 쏠림이 겹치며 2%+ 상승을 기록했습니다. 총주거비(TCO)·등가 계산·안전망 3가지만 지키면, 급등 구간에서도 비싸게 체결할 확률을 낮출 수 있습니다.

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