공공분양 · 특례보금자리 · 청년/신혼 대출 총정리

“무엇부터, 어떤 순서로?” 막막할 때 참고하는 한 장짜리 안내서입니다. 공공분양, 정책모기지(디딤돌·보금자리·특례보금자리), 청년/신혼 전용 대출을 한 흐름으로 묶어 실행 순서와 체크포인트를 정리했어요. 세부 금리·한도는 해마다 바뀌니, 원칙과 절차를 중심으로 잡아두면 유연하게 대응할 수 있습니다.

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0. 5분 셀프 진단 (전략 선택)

• 무주택 + 청약통장 보유 → 공공분양/특별공급 트랙
• 생애최초 구입 → 디딤돌/보금자리/특례보금자리론 트랙
• 청년·신혼/육아 가구 → 특별공급 + 전용 대출 병행
• 바로 매수는 부담 → 전세 지원으로 거주 안정 + 청약 대기

한 줄 요약: 먼저 청약(분양권) vs 기존주택 매수(정책모기지) 중 어느 길을 탈지 결정하세요.
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1. 공공분양 한눈에

대상/요건

• 무주택 세대, 소득·자산 기준 적용(가구원 수별)
• 특별공급: 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 등
• 일반공급은 가점(무주택기간·부양가족·납입횟수) + 추첨 혼합

장점: 시세 대비 가격 안정, 분납 구조, 신혼·생애최초 우선 기회
유의: 사전청약–본청약 간격, 전매/재당첨 제한, 자격 충족 시점 관리

준비 체크

• 무주택 입증(세대 전원)
• 청약통장 가입기간·납입횟수 관리
• 특별공급 증빙(혼인·출생·소득)
• 자산 기준(예금·자동차 등) 자가점검
• 희망 지역 분양 캘린더 만들기
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2. 정책모기지(디딤돌·보금자리·특례보금자리) 이해

공통 개념

• 실수요자 대상 고정금리 장기대출(10~40년)
• 소득/주택가격/무주택 또는 1주택 요건(연도별 상이)
• 상환 방식: 원리금균등·체증식 선택

장점: 금리 변동 리스크 축소, 긴 만기, 중도상환수수료 합리적
유의: 주택가격 상한·소득한도·LTV/DSR 규정은 수시 변경

준비 체크

• 최근 1~2년 소득증빙(근로·사업·기타)
• 세대원 주택보유 현황(무/1주택)
• 주택가격 추정(실거래·분양가)
• 사전한도 조회/가심사
• 자기자금(취득세·중도금·잔금) 계획
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3. 청년/신혼 전용 대출·전세지원

전세/월세 안정

• 버팀목 전세자금·청년 전세/월세 지원으로 거주 안정 확보 후 청약 대기 전략

신혼·생애최초 전용

• 신혼부부 특별공급 + 신혼부부 전세대출 우대
• 생애최초 주택구입 전용 모기지(LTV·금리 우대)

준비 체크

• 연령·혼인기간 요건, 미성년 자녀 여부
• 근로·사업 소득 및 재직/재학 증빙
• 보증기관 서류(임대차계약서, 소득/재직 증빙)
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4. 6단계 실행 로드맵

1. 예산 프레임: 세후소득 대비 월 상환 30% 내외로 설정 + 부대비용(취득세·옵션·중도금 이자 등 5~10%) 반영
2. 전략 선택: 청약(사전→본청약) vs 매수(매물→사전한도→계약)
3. 서류 묶음: 신분/가족/혼인/소득/재직/무주택/청약통장/자금증빙 원본+PDF 정리
4. 사전심사: 정책모기지·은행 사전한도 승인으로 예산 확정
5. 청약·계약 & 자금일정: 중도금/잔금 납부 캘린더, 대출 실행일 맞추기
6. 등기·전입: 잔금일 등기 → 전입신고/확정일자 → 관리비·전입 체크
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5. 현실 팁 두 가지

A. 가점·특공 ‘현실값’부터 계산

• 무주택기간·부양가족·납입횟수로 가점 산출, 특공 비중 높은 단지 위주 공략

B. 금리·규정은 ‘시나리오’로

• 금리 ±1%p 변동 가정해도 버틸 여유 현금 확보
• LTV/DSR·소득/가격 요건은 해당 연도 공고로 마지막 확인
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6. 서류 가이드(빠른 표)

분류서류비고

신분·가족	주민등록등본, 가족·혼인관계증명서	세대원/혼인/자녀 확인
무주택	임대차계약서, 주택보유조회	세대 전원 기준
소득	원천징수영수증, 급여명세, 사업소득증빙	최근 1~2년
재직	재직증명서, 건강보험자격득실	프리랜서: 거래내역 추가
청약	청약통장 납입내역, 가점표	가입기간·납입횟수 중요
자금	통장사본, 예적금·증권 잔고	자기자금 입증
계약	매매/분양 계약서, 분양공고	일정·금액·전매제한 확인

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7. 자주 묻는 Q&A

Q. 청약통장 지금 만들어도 의미 있나요?
A. 있습니다. 납입횟수·가입기간이 가점·자격에 반영됩니다. 지금이 가장 빠른 때예요.

Q. 전세 살며 청약 대기는 괜찮나요?
A. 네. 전세자금 지원으로 거주 안정을 확보하고, 분양 캘린더에 맞춰 준비하세요.

Q. 정책모기지 금리·한도는 고정인가요?
A. 아닙니다. 연도·예산·시장 여건에 따라 달라집니다. 원칙 이해 + 당해 공고 확인이 정답.

Q. 생애최초 vs 신혼부부 특공, 뭐가 유리하죠?
A. 조건·경쟁률이 달라서 둘 다 준비해 보고 내 조건에 유리한 트랙을 선택하세요.

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8. 프린트용 체크리스트(코드 없이 간단 정리)

전략 선택

• 청약(공공분양/특공) 또는 기존주택 매수(정책모기지) 중 하나(또는 병행) 선택

예산·자금

• 월 상환 가능액 산출(세후소득 대비 30% 내외)
• 취득세·옵션·중도금 이자 등 부대비 5~10% 반영

서류 준비

• 무주택 증빙(세대 전원), 소득·재직 서류, 가족·혼인관계, 청약통장 납입내역, 자금증빙

대출·심사

• 정책모기지 사전한도 승인, 상환 방식(원리금균등/체증식) 결정

일정 관리

• 분양·본청약 캘린더 정리
• 계약금/중도금/잔금 납부 일정표 작성

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마무리 한 줄

“청약으로 기회 넓히기 + 정책모기지로 금리·만기 고정 + 전세지원으로 거주 안정”—세 갈래를 동시에 준비할 때 내 집 마련의 속도가 붙습니다. 오늘 분양 캘린더와 사전한도 조회부터 시작해 보세요.

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